不動産売却後に課税される「譲渡所得税」と売却の手続きでかかる税金とは？

住み替えを検討している場合や、活用していない不動産を所有している場合など「不動産売却」をお考えの方は多くいらっしゃいます。
不動産売却をするなら、備えておくと役立つのが税金の知識です。
この記事では、不動産売却をする方が知っておきたい特例についてもご紹介します。
宮崎市の中心部やイオン周辺の東部で不動産売却をご検討中の方の参考になれば幸いです。

不動産売却でかかる税金の「譲渡所得税」とは？計算式もご紹介

不動産売却にまつわる税金の基礎知識として、まずは「譲渡所得」と売却後に課税される可能性がある「譲渡所得税」について解説します。

不動産売却で税金がかかる「譲渡所得」

不動産売却をして生じた売却益を「譲渡所得」といいます。
譲渡所得に対して課税される税金が「譲渡所得税」です。
厳密には譲渡所得税という税金はなく、次の3つの税金の総称となります。

• 所得税
• 住民税
• 復興特別所得税

復興特別所得税は、令和19年まで東日本大震災からの復興のために設けられている時限的な税金です。
ポイントは、税金がかかる対象は「売った金額」ではなく、費用を差し引いた「譲渡所得」への課税となる点です。
また、譲渡所得税は給与所得などとは切り離して計算する分離課税が採用されています。
税額を算出するもととなる譲渡所得は次の式で求めます。
計算式①収入金額-取得費-譲渡費用＝譲渡所得
「収入金額」は不動産売却したときの売った金額です。
「取得費」は不動産購入したときの購入代金や建築代金、測量費などです。
「譲渡費用」は不動産売却にかかった費用のことで、印紙税や仲介手数料などが含まれます。
不動産売却では、3,000万円特別控除などの特例も活用できます。
譲渡所得が算出できたら、さらに控除分も差し引いて「課税譲渡所得」を割り出します。
計算式②譲渡所得-特別控除＝課税譲渡所得
この課税譲渡所得が、譲渡所得税の課税対象の金額となります。

所得税と住民税の算出方法

課税譲渡所得がわかれば、譲渡所得税に含まれる所得税と住民税について計算ができます。
計算式③課税譲渡所得×税率（所得税・住民税）＝譲渡所得税額
この計算式にあてはめる税率は、不動産の所有期間で異なってきます。
売却した年の1月1日時点での所有期間が「5年以下」のケース
税率は「39.63％」で、内訳は所得税30％と復興特別所得税0.63％、住民税9％となります。
売却した年の1月1日時点での所有期間が「5年超」のケース
税率は「20.315％」で、内訳は所得税15％と復興特別所得税0.315％、住民税5％となります。

不動産売却で譲渡益・譲渡損失がでた場合に使える税金の特例とは？

不動産売却をする方が、税金面で損をしないためにも知っておきたい特例があります。
ここではケース別に譲渡益を得られたときと、譲渡損失が出たときに分けてご紹介します。

譲渡益を得たときの特例

3,000万円特別控除
居住している自宅を不動産売却するときに活用できるのが、「居住用財産の3,000万円特別控除」で、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できます。
また、相続した空き家を不動産売却した場合には「空き家に係る譲渡取得の特別控除」の利用で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる可能性があります。
3,000万円という大きな額が差し引ければ、節税につながり、売主にとって大きな魅力です。
ただし、2つの3,000万円特別控除はそれぞれ適用条件が異なることと、併用ができないことは注意点です。
買換えの特例
自宅を不動産売却する前年から翌年に掛けての3年間のうちに、マイホームの買換えをおこない、さらに一定の要件をクリアすると利用できるのが「買換えの特例」です。
譲渡益にかかる税金を繰り延べることが可能になります。
注意点としては、ご紹介するほかの特例との併用ができないことと、2021年12月31日までの売却に限られる点です。
軽減税率の特例
譲渡所得税の税額を算出するときには、前述の通り、不動産の所有期間によって「税率」が短期譲渡所得、もしくは長期譲渡所得として異なってきます。
さらに所有期間が長いと、さらに税金面で有利な税率が適用できる可能性があります。
「軽減税率の特例」は、不動産売却した年の1月1日時点で所有期間が「10年超」のマイホームが対象です。
課税譲渡所得のうち6,000万円の部分には、「税率14.21％」が適用可能です。
この税率には、譲渡所得税となる所得税や住民税が含まれています。
また、課税譲渡所得のうち6,000万円を超える部分には、長期譲渡所得と同じ「税率20.315％」が適用されます。
3,000万円特別控除との併用も可能なので、利用できれば税金が大幅に軽減できる場合もあるでしょう。

譲渡損失が出たときの特例

譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
不動産を取得したときよりも値下がりし、不動産売却したときに譲渡所得がマイナスになることを「譲渡損失」といいます。
「譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例」は、不動産売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年超のマイホームが対象です。
譲渡損失が生じた年には、ほかの所得から譲渡損失分を相殺でき、これを「損益通算」といいます。
その年で相殺しきれなかった場合には、譲渡損失の「繰越控除」によって翌年以後3年内は所得から繰り越して差し引くことが可能です。
不動産売却したときの損益通算と、翌年以降の繰越控除をあわせると、最長で4年利用でき、その間の税金が軽減されます。
なお、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は、マイホームを買い換える場合と、買換えをしない場合で適用要件が変わってくるので注意しましょう。

不動産売却の手続きにかかる税金の種類をご紹介

不動産売却に関連する税金の種類には、売却後にかかる「譲渡所得税」のほかに、手続きなどに必要になってくる税金がいくつかあります。
不動産売却にかかる費用として、これらの税金についても確認しておきましょう。

印紙税と登録免許税

不動産売却の手続きで必要になる税金が「印紙税」と「登録免許税」です。
印紙税
印紙税は、契約書や領収書などの文書に対して課税される税金の種類です。
不動産売却をするときには、売買契約書に印紙を貼ることで、税金をおさめることになります。
不動産売却時には、売主と買主が、契約書を各自1通ずつ保管します。
つまり契約書が2通できるわけですが、それぞれの契約書に貼って納める印紙は保管する各自が負担するのが一般的です。
印紙税の税額は、契約金額に基づいて次のように決まっています。
カッコ内は、2022年3月31日まで適用される軽減税率です。

• 500万から1,000万円以下の印紙税は10,000円（5,000円）
• 1,000万から5,000万円以下は20,000円（10,000円）
• 5,000万から1億円以下は60,000円（30,000円）
• 1億円から5億円以下は100,000円（60,000円）

登録免許税
不動産売却によって名義変更の手続きにかかる税金の種類が「登録免許税」です。
登記の種類によって税率が変わることが注意点です。
所有権移転登記なら、固定資産税評価額に税率2％を掛ければ税額がわかります。
なお、2022年3月31日までは軽減税率が適用され税率は1.5％です。

消費税

つい忘れがちになる種類が、消費税ではないでしょうか。
不動産売却で支払う一部の費用に対して、消費税がかかってきます。
消費税がかかる費用の種類は、不動産売却時の仲介手数料、司法書士の報酬や借入手続きの手数料などです。

まとめ

不動産売却には譲渡所得税をはじめ、いくつもの税金が関連しています。
費用として予定しつつも、特例を賢く利用することは大切です。
弊社では、宮崎市で人気の中心部やイオン周辺の東部の不動産売却をお手伝いしております。
ケースごとに最適な売却のご提案をいたしますので、お気軽にお問い合わせください。