離婚を機に不動産売却をする際の注意点とは？売却方法や媒介契約もご紹介

不動産売却を検討する理由は、転勤や住み替え、離婚などさまざまあります。
しかし、不動産売却をおこなう機会は滅多にないため、「どうやったら売れるのかわからない」とお悩みの方がいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は、不動産売却をおこなう際の注意点について、売却の方法や媒介契約の内容を踏まえてご紹介します。
宮崎市中心部および東部エリアで不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

離婚が理由で不動産売却をおこなう際の注意点とは？

離婚が理由で、不動産売却を検討する方は、少なくありません。
離婚が理由で不動産を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる注意点に気を付けなければいけません。
こちらでは、離婚が理由で不動産売却をおこなう際の注意点をご紹介します。

離婚した際の財産分与について

財産分与とは、婚姻中に築いた財産を離婚時に夫婦で分け合うことをいいます。
不動産も財産に含まれますので、新居として夫婦で購入したマンションなどは財産分与の対象となります。
不動産を財産分与する場合、不動産売却をおこない、現金化して分けることが一般的です。
また、どちらか一方がそのまま住み続けたい場合は、双方の合意があれば、不動産を買い取ることもできます。

不動産の共有名義について

共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有し、その複数の所有者の名義で登記されている状態のことを言います。
夫婦でマンションを購入している場合、そのマンションは共有名義の不動産です。
不動産が共有名義の場合、売却するには共有名義人全員の同意が必要になります。

売却のタイミングは離婚後のほうが良い

離婚前に不動産売却をおこなうと、不動産売却をおこない現金を分けあうと、財産分与ではなく「贈与」とみなされ、受け取った財産には贈与税が課税されてしまいます。
離婚を理由に不動産売却をおこなう場合は、離婚後におこなうと良いでしょう。
ただし、不動産が共有名義の場合は、前述のとおり、売却するには共有名義人全員の同意が必要となります。
離婚後は、2人の関係が悪化しており連絡が取れない、売却に協力してもらえないなどのトラブルが生じる可能性がありますので、早めに対応することが重要です。

住宅ローンの残債によっては売却できない場合がある

離婚時の不動産売却の注意点は、住宅ローンの残債です。
不動産売却をおこなう際には、金融機関が設定している抵当権を抹消しなければいけません。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済し、抵当権の抹消登記をする必要があります。
そのため、住宅ローンの残債が売却価格を上回ってしまうのであれば、差額分を自己資金で用意する必要があります。
住宅ローンを組んで購入した不動産を売却する際は、ローンの残債と売却価格がいくらなのかを把握することが重要です。
アフターユーでは、不動産の価格査定をおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。

不動産売却をおこなう際の方法と気を付けるべき注意点とは？

離婚を機に不動産売却をおこなう際には、「売却」と「買取」の2つの方法があります。

「売却」とは

「売却」とは、不動産会社が買主を探すために仲介して、不動産売却をおこなう方法です。
売却は以下の流れでおこなわれます。

• 価格査定を依頼する
• 査定価格に納得できれば、不動産会社と媒介契約を締結する
• 不動産会社が売却活動をおこない、買主を見つける
• 買主が見つかれば、契約条件の調整をおこなう
• 買主と売買契約を締結し、決済および物件の引き渡しをおこなう

売却にかかる期間は一般的に3か月から6か月程度と言われています。

売却期間が長期化するおそれがある

売却での注意点は、売却期間が長期化してしまうおそれがあることです。
前述した不動産売却にかかる期間はあくまでも目安であり、市況によっては1年以上売れない場合もあります。
また、前述したような2人のあいだでの話がまとまらなかったり、そもそも不動産の管理がされておらず不動産の状態が悪かったりすると、売却が長引く可能性は高まります。

「買取」とは

「買取」とは、不動産会社が買主となり、不動産売却をおこなう方法です。
買取の場合、査定価格に納得がいけばすぐに売買契約に進むことができますので、売却活動が長期化するリスクは低く、早ければ1週間程度で不動産売却をおこなうことができます。
また、不動産会社は自社で売り出すことを前提として買取をおこないますので、築年数が古い、再建築不可物件など、一般的には売れづらい不動産でも買い取ることが多くあります。
「手間をかけずにすぐに売却したい」「売却している事実を周囲に知られたくない」とお考えの方は、不動産会社の買取をご検討ください。
アフターユーでは、不動産会社の買取を積極的におこなっております。
売却か買取か判断に迷われましたら、ぜひご相談ください。

不動産売却の際に締結する媒介契約の注意点について

不動産売却に向けて、仲介を依頼するために不動産会社と締結する契約が「媒介契約」です。
媒介契約書には、売却する不動産の詳細や報酬額、不動産会社の業務などについて記載され、不動産会社は契約内容に沿った売却活動をおこないます。
媒介契約には以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約

一般媒介契約は、3つの契約のなかでもっとも制約の少ない契約です。
複数の不動産会社に売却依頼をおこなうことができ、ご自身でも買主を見つけることができます。
また、契約期間に制限がありませんので、自由に設定することが可能です。

不動産会社の売却活動状況を把握できないおそれがある

一般媒介契約では、レインズ（不動産会社のネットワーク）への登録義務や売却活動の実施状況を報告する義務がありません。
そのため、不動産会社がどれくらい売却活動をおこなっているかが把握しづらく、売却期間が長期化してしまうおそれがあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社とのみ締結できる媒介契約です。
また、一般媒介契約と同様、ご自身で買主を見つけることもできます。
契約の有効期間は3か月と定められており、契約を更新する際は再契約が必要です。
専任媒介契約では、不動産会社に対して、2週間に1回以上の報告義務と、契約締結の翌日から7日以内のレインズへの登録義務が課されており、状況を把握しやすいというメリットがあります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約も、契約を締結できる不動産会社は1社に制限されています。
それに加え、自分で買主を見つけることができません。
その一方で、不動産会社からは1週間に1回以上の頻度で報告を受けることができ、契約締結の翌日から5日以内にはレインズへの物件登録がおこなわれます。
専任媒介契約よりも、不動産会社の売却活動をリアルタイムで把握することができるでしょう。

媒介契約は専任媒介契約か専属専任媒介契約がおすすめ

不動産売却をおこなう際に締結する媒介契約は、専属媒介契約もしくは専属専任媒介契約がおすすめです。
前述のとおり、一般媒介契約には、レインズへの登録義務や活動状況の報告義務がないため、不動産会社が売却活動をおこなっているかを把握することが難しくなります。
不動産売却を確実におこなうためには、不動産会社と密に連携し、状況に合わせて方針を検討しながら、売却活動を進めていくことが望ましいといえます。

まとめ

離婚を機に不動産売却をおこなう際には、さまざまな注意点があります。
売却か買取のどちらを選択するか、どの媒介契約を選ぶかなど慎重に検討しなければいけないことも多いです。
選択した手段次第では、売却が長期化してしまうおそれもありますので、不動産会社と相談しながら、ご自身に合った適切な方法を検討することをおすすめします。
アフターユーでは、宮崎市の中心部および東部エリアでの不動産売却のご相談を承っております。
また、無料査定もおこなっておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。