不動産売却における消費税の課税・非課税の対象と注意点を解説！

不動産売却では、消費税を支払う必要があるのか？と心配になる方も多いでしょう。
個人が個人に売却する場合、消費税は非課税となるため、一般の方がマイホームの不動産売却をする際に消費税を支払う必要はありません。
この記事では、不動産売却するうえで課税対象となるもの、非課税対象となるものについて解説し、知っておきたい注意点についてもご紹介します。
宮崎市の中心部やイオン周辺の東部の不動産売却についてご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却で消費税の課税対象となるケース

そもそも消費税は、日本国内の事業者が、事業で利益を得る取引に課せられるものです。
不動産取引において、課税対象者になる方と、課税対象となるものに分けてご説明します。

不動産売却で消費税の課税対象者となる方

不動産売却において課税対象者である事業者とは、法人および個人事業主のことを指します。
前々年度の課税売上高が1,000万円以上の場合は課税事業者となり、消費税の納税義務があります。
会社員であっても、副業などで前々年の課税売上高が1,000万円を超えた収入を得ている場合は課税事業者として扱われます。
複数の副業をおこなっていて、その合計が1,000万円を超えている場合でも同様です。

課税事業者の不動産売却で消費税課税対象となるもの

不動産売却で消費税が課税されるのは、課税事業者が利益を得るための「事業」として売却した場合のみとなります。
消費税は「付加価値税」と呼ばれることもあるとおり、元々あるものに手を加えて、新たに生み出された付加価値、かつ消費するものに対して課される税金です。
そのため、土地の取引には消費税はかからず、建物の売却金額に対してのみ消費税が課されます。
ただし、駐車場などの設備が伴うものについては課税対象となるため、注意が必要です。

課税事業者以外でも不動産売却で消費税課税対象となるもの

個人の不動産売却では土地建物に対する消費税はかかりませんが、課税事業者かどうかに関わらず、不動産会社に支払う仲介手数料には消費税が課税されます。
仲介手数料には上限が決められており、売却価格が400万円を超える場合は、売却価格×3%＋6万円という速算式から算出できます。
たとえば3,000万円で不動産を売却した場合の仲介手数料は96万円となり、これに消費税9万6千円がかかります。
合計105万6千円を仲介手数料として不動産会社に支払うことになります。
他にも司法書士に支払う手数料や、融資手続きの手数料に対しても、消費税が課されます。
さらに、売却にあたって住宅ローンを繰り上げ返済するときの手数料も消費税の課税対象となります。

不動産売却で消費税の非課税対象となるケース

不動産売却においては、消費税が非課税対象となるケースも多くあります。
課税事業者が不動産売却する際でも非課税対象になるものと、個人が売却するときの非課税対象となるものについてご紹介します。

不動産売却で非課税対象となる方

個人間での不動産売却においては、土地でも建物でも、消費税は原則として非課税です。
不動産会社に仲介を依頼する場合でも、個人間での取引と見なされ、消費税はかからないのでご安心ください。
また、前々年度の課税売上高が1,000万円に満たない場合は、法人でも個人事業主でも免税事業者となり、建物を売却しても消費税は非課税となります。
ただし、法人か個人事業主かで、課税事業者かどうかを判定する期間は少し異なります。
また、資本金が1,000万円以上の場合においては免税事業者となることができないため、ご注意ください。

課税事業者の不動産売却でも消費税非課税対象となるもの

前章でも少しご説明したとおり、たとえ課税事業者が事業としておこなう売却でも、土地に対しての消費税は非課税となります。
たとえば、売却価格3,000万円の建物付きの土地のうち、建物の価値が1,200万円、土地の価格が1,800万円だとしましょう。
土地の価格1,800万円は消費税の非課税対象となるため、建物1,200万円にだけ税率10%の消費税として120万円が課されます。
そのため、この場合の売却価格3,000万円の不動産の税込み価格は3,120万円になります。

個人か課税事業者か問わず不動産売却で消費税非課税対象となるもの

事業を目的としない居住用財産の売却は非課税対象です。
マイホームやセカンドハウス、別荘もこれに当たります。
たとえ事業者でもマイホームを売却する際は個人の取引と見なされるため、消費税は課税されません。
ただし、投資用マンションや店舗、テナントなどの収益物件の売却は事業の一環に含まれるため、課税事業者には消費税が課税されます。

不動産売却の消費税に関する注意点

ここでは不動産売却する際の消費税に関する注意点をお伝えいたします。

不動産価格の消費税は固定資産税評価額から計算する

「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」により、不動産価格は消費税込みの価格を表示することが決められています。
固定資産税評価額を使うことで、土地と建物の価格割合を調べることができます。
たとえば、固定資産税評価額で土地が1,800万円、建物が1,200万円、合計3,000万円の場合で考えてみましょう。
土地は1,800万円÷3,000万円×100の計算で、全体の60%の割合に当たることがわかります。
建物は1,200万円÷3,000万円×100の計算で、全体の40%の割合です。
この建物を4,000万円で売却するなら、土地の価格は4,000万円×60%で2,400万円です。
建物の価格は4,000万円×40%で1,600万円となります。
そのため、消費税額は建物分の1,600万円×10%で160万円と計算できます。
4,000万円で売却するこの不動産の税込み価格は、4,160万円となります。

仲介手数料は税抜き価格から計算する

不動産価格は税込み表示ですが、仲介手数料は売却額の税抜き価格から計算することも注意点のひとつです。
前述のケースだと、税抜き価格の4,000万円に対して速算式で計算すると、126万円が税抜きの仲介手数料となります。
これに10%の消費税がかかり、売主は138万6千円を不動産会社に支払います。

引き渡し時点の消費税率で計算する

消費税率は改正されることが度々ありますが、不動産売却において、引き渡し時点での消費税率が適用されます。
もし消費税が引き上げられる改正日の前日までに引き渡しを終えていれば、引き上げ前の消費税率で計算できます。
取引金額の大きい不動産売却においては少しの税率の違いが大きな差となるため、認識違いから損をしないようにご注意ください。

まとめ

不動産売却に関わる消費税について、注意点も併せてご説明しました。
どのようなケースで課税対象となり、非課税対象となるかは、判断に迷うケースもあるでしょう。
わたくしどもアフターユーでは、宮崎市の中心部やイオン周辺の東部の不動産を取り扱っております。
消費税の課税対象に当たるかどうかご判断に迷う際も、どうぞお気軽にご相談ください。
専門知識を持ったスタッフが親身にご対応させていただきます。