売りたい！家の売却時にかかる費用・方法・注意点！

空き家が残る土地を売りたいとき、そのままの状態にしたほうが良いのか、更地にしたほうが良いのかでお悩みの方もいるのではないでしょうか。
建物はそのままの状態で売れることもあるため、解体するかどうかは慎重に判断する必要があります。
そこで空き家を売りたいときにかかる費用や、知っておきたいポイントをご紹介します。
宮崎市中心部および東部エリアで、不動産売却をご検討中の方はぜひチェックしてみてください。

空き家を売りたいときにそのままの状態で売る際のポイント

国土交通省によると、1年以上利用の実態がない住宅を空き家と定義しています。
電気・ガス・水道が1年以上使用されていないと、空き家と判断される可能性が高いでしょう。
一方で誰も住んでいないものの、年に1回以上清掃などで定期的な出入りがあれば、空き家にはなりません。
ただし定義上は空き家に該当していなくても、利用していない不動産を保有し続けると固定資産税などのコストがかかります。
そこで早めに不動産売却するなどして、処分するのがおすすめです。

空き家をそのままの状態で売るメリット・デメリット

空き家を持っていると、そのままの状態で売りたいとお考えの方もいるのではないでしょうか。
そこでどんなメリット・デメリットがあるのかを確認していきましょう。
メリット
空き家をそのままの状態で売却できれば、解体の手間や費用がかかりません。
そして売りたいときにすぐ売却活動をスタートできるため、早期の成約が期待できます。
さらに建物があることにより、住宅用地の軽減措置特例を受けられます。
土地にかかる固定資産税が最大で6分の1に軽減されるため、じっくりと時間をかけて売却活動できるのがメリットです。
デメリット
空き家の状態や立地が悪いと、なかなか買主が見つからないのが気を付けたいデメリットです。
また売れない期間にも建物の劣化は進むので、ますます売却が不利になるリスクもあります。
とはいえ更地にしてしまうと、住宅用地の軽減措置特例を受けられず土地の固定資産税は高くなります。
そこで検討したいのが、古家付き土地としての売却です。

古家付き土地とは？

古家付き土地とは、古い建物が建ったままの土地を意味します。
中古住宅と異なり、古家は建物部分の価値はゼロと見なされます。
そのため売却価格は、あくまでも土地のみとするのが古家付き土地の特徴です。
たとえば木造一戸建ての場合、築20年を超えると土地のみの価格になることが多いようです。
空き家をそのままの状態で売りたいときにおすすめの方法ですが、更地よりも価格は安くなる傾向にあります。
それでも住宅用地の軽減措置特例を受けながら売却活動を進められるので、税金が高くなる心配もありません。
また建物が築20年を越えているからといって、まったく住めない状態であるとは限りません。
建物の状態は物件によって大きく異なるので、中古住宅として売れるケースもあるでしょう。

空き家を売りたいときに更地にして売る際のポイント

空き家を放置し続けると、行政から特定空き家に指定されるリスクがあります。
特定空き家に指定されると、行政から建物状態を改善するよう指導が入ることもあるでしょう。
そして行政の指導があっても状態を改善しないと、最終的には命令や行政代執行に至る可能性があります。
そこで売却活動中の維持管理が難しかったり、すでに建物の状態が悪かったりする場合は、更地としての売却を検討しましょう。

更地のメリット

空き家を放置すると、自然災害による損壊や放火に巻き込まれるリスクが高まります。
このような被害を受けたあとでは、ますます不動産売却は困難になってしまいます。
さらに建物が倒壊すると、隣地や通行人に被害を及ぼす恐れもあるでしょう。
そのため売却活動中であっても、定期的な管理や修繕は欠かせません。
しかし古家付き土地の売却は時間がかかりやすく、売却活動が年単位に及ぶこともあります。
そこで更地にしておけば、建物の管理にかかる手間を省けるメリットがあります。

更地のデメリット

再建築不可物件の場合、一度でも建物を解体してしまうと新たな建物を建てられません。
たとえば古くからある宅地の場合、再建築の条件となる接道義務を満たしていないケースが考えられるでしょう。
そして市街化調整区域に指定されているエリアも、再建築が困難な場合があるため注意が必要です。
このほか土地の査定価格より、建物の解体費用のほうが高くなるケースもあります。
そのため更地として売りたい場合は、解体しても問題ないかどうか慎重に判断しましょう。

まずは不動産会社に相談するのがおすすめ

解体が望ましいと思われる場合でも、まずは不動産会社へ相談するのがおすすめです。
そのままの状態で売却できれば、建物の解体にかかる費用や期間がいりません。
不動産会社はさまざまな物件を売るためのノウハウを持っているため、解体する以外の方法が見つかるかもしれません。
アフターユーでは、宮崎市中心部・東部で不動産売却に関するご相談を承っております。
更地にするかどうかでお悩みの方も、お気軽にご相談ください。

空き家を売りたいときにかかる税金や費用

空き家を売りたいときにも、通常の不動産売却と同様にさまざまな費用や税金がかかります。
相続などで突然空き家を所有することになるケースもあるので、どのような費用や税金がかかるのかを確認していきましょう。

譲渡所得税

空き家の売却で譲渡益が発生すると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得には、所有期間に応じて以下の税率が適用されます。

• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）
• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）

なお相続で取得した空き家の場合は、その空き家を最初に購入した時点からの期間で計算します。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼すると、売買契約の成立時に仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、売却金額によって以下の上限が定められています。

• 200万円以下の部分：売却金額×5%+消費税
• 200万円超400万円以下の部分：売却金額×4%+消費税
• 400万円超の部分：売却金額×3%+消費税

なお空き家の場合、売却価格は低くなることが珍しくありません。
しかし価格が低くなりやすい空き家でも、現地調査などの売却活動にはある程度の費用がかかります。
すると仲介手数料だけでは、売却活動にかかる費用をまかなえないケースが生じることもあるでしょう。
そこで400万円以下の物件は「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」の適用により、仲介手数料が最大で18万円まで引き上げられることがあります。
売主にとってもこの特例により、売れにくい空き家でも積極的な売却活動をしてもらえるメリットのある制度です。

解体費用

更地にしてから売りたいときは、建物の解体費用がかかります。
物件の広さや建材などの諸条件によっても変わりますが、木造一戸建てでは1坪あたり3～4万円が相場です。
このほか残置物や庭木の撤去、解体作業中の防音シート設置などがあれば総額100万円以上かかることもあります。

まとめ

空き家を売りたいときに確認しておきたいポイントをご紹介しました。
建物を解体し更地にしなくても、そのままの状態で売却できるケースもあります。
そこで空き家を売りたいとお考えの場合は、早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
アフターユーでは、宮崎市中心部および東部エリアで価格査定依頼を承っております。
空き家をそのままの状態で売りたい方はもちろんのこと、解体すべきかどうかでお悩みの方もぜひお問い合わせください。