売りたい！だけど住み続けたい！リースバックのメリットとは？

不動産を売却しても、自宅に住み続けられる方法があることをご存じでしょうか。
その一種であるリースバックは、売却したあとも引っ越しせずにマイホームに住むことができる仕組みです。
そこでリースバックとはどのようなものなのか、メリット・デメリットとともに確認していきましょう。
宮崎市中心部および東部エリアで、不動産売却をご検討中の方はぜひチェックしてみてください。

不動産を売却する方法の一つ「リースバック」とは？

リースバックとは、不動産を売却したあとに、買主と賃貸借契約を締結して引き続き自宅に居住する方法のことです。
不動産を所有している状態から、賃貸物件として借りることで転居することなく現金化できます。
そのため周囲に不動産売却したことを気付かれず、さらに引っ越しにかかる費用や手間も不要です。

リースバックがおすすめの方とは？

リースバックは、次のような方におすすめの仕組みです。

• 住宅ローンの返済に悩んでいる
• 一時的にまとまった資金が必要
• 老後の資金を確保したい
• 住み替えを検討している
• 資産整理や相続対策を希望している

一般的な不動産売却と比較して、リースバックでは短期間で資金調達できます。
そのため住宅ローンの返済でお悩みの方や、一時的にまとまった資金が必要な方におすすめです。
このほか、老後の生活費や住み替えのための費用に充てるといった活用方法も考えられるでしょう。
さらに自宅を相続させる子や孫がいない場合にも、リースバックはおすすめです。
不動産を現金化しておけば遺産分割が円滑に進むだけでなく、空き家の発生も未然に防げます。

不動産売却でリースバックを利用するメリット・デメリット

住み続けながら不動産売却できるリースバックには、さまざまなメリット・デメリットがあります。
そこで、通常の不動産売却との違いとともに確認していきましょう。

リースバックのメリット

リースバックには、おもに次のメリットがあります。
不動産をスピーディーに現金化できる
通常の不動産売却では、買主を見つけて成約に至るまでに少なくとも3か月以上かかります。
また買主が一般の方であれば、住宅ローンを利用するケースも多いでしょう。
するとローンの審査にも、1か月近くかかるのが一般的です。
一方でリースバックなら専門業者が買主になるため、買取価格に納得すればすぐに現金化できます。
売却活動やローンの審査にかかる時間が不要なので、すぐにまとまったお金が手に入るのがメリットです。
引っ越しする必要がない
通常の不動産売却なら、新居への引っ越しが必要です。
しかしリースバックであれば、賃貸物件として引き続き自宅に住むことが可能です。
そのため通勤や通学の都合で引っ越しはしたくないが、不動産売却をご希望の方にもおすすめです。
月々の支払い額が一定となる
不動産を所有していると、固定資産税が発生します。
また物件に不具合が生じれば、修繕費などの突発的な支払いも必要となるでしょう。
しかしリースバックで売却し賃貸借契約を結べば、毎月一定のリース料（家賃）を支払うだけで済みます。
月々の支払いが一定になるため、資金計画を立てやすくなるメリットがあります。
将来的に買い戻せる
あらかじめ特約を付けておけば、将来的に買い戻せる場合があります。
現在は資金が必要なものの、将来的にまとまったお金が入る見込みのある方におすすめです。
たとえば事業の運転資金が必要となったとき、金融機関から融資を受ければ元本のほかに利息も返済しなければなりません。
しかしリースバックで確保した資金は借金ではないため、利息の返済が不要です。
こうして確保したお金を運転資金として活用し、事業が軌道に乗ったら自宅を買い戻すといった活用方法が考えられます。

リースバックのデメリット

リースバックにも、いくつかのデメリットがあります。
通常の不動産売却が向いている場合もあるため、比較検討する際の参考にしてみてください。
売却価格は相場より安くなることが多い
リースバックによる売却価格は、周辺の相場よりも安くなることが多いようです。
ただしリース料（年額）は、売却価格の10％前後と言われています。
そのため高く売却できたとしても、その分だけリース料も高額になる点に注意してください。
したがって少しでも高く不動産売却したい方や、リース料が高額になるケースでは、通常の不動産売却のほうが向いている場合があります。
設備の修繕費は自己負担になることが多い
通常の賃貸借契約では、通常の使用で発生した設備の故障などは、貸主が修繕費を負担するのが一般的です。
しかしリースバックによる賃貸借契約では、借主の負担と定めているケースが多いようです。
このほか退去時の原状回復費用の負担なども、どのように特約で定めているのかを確認する必要があります。
買い戻しができない場合がある
買い戻しを希望している場合、売却時の価格よりも高くなる可能性がある点に注意してください。
売却価格の1.1～1.3倍程度が目安なので、資金に余裕のある方でないと買い戻しは困難になるかもしれません。
また買い戻し特約を付帯していても、特約で設定した期限を過ぎると買い戻しはできません。

不動産売却におけるリースバックとリバースモーゲージの違い

住み続けながらまとまった現金を確保する方法に、リバースモーゲージがあります。
リバースモーゲージとは、自宅の土地・建物を担保として融資を受ける方法です。
月々の返済は利息のみで、契約者が亡くなると不動産売却により一括返済します。
ただしリースバックと異なり、誰もが利用できる仕組みではありません。
そこでリバースモーゲージとはどのような仕組みなのか、リースバックとの違いとともに確認していきましょう。

リバースモーゲージはシニア向けのローン

リーバースモーゲージは、シニア向けのローンとなっています。
そのため融資を受けられるのは、60歳以上（もしくは55歳以上）であることを条件としているのが一般的です。
また使途は生活に関わる資金に限定されていることが多く、生活費やバリアフリーへの改修工事、老人ホームへの入居資金などに充てられます。
また同居できるのは配偶者に限られるため、家族で住み続けたい方にも不向きです。
したがって年齢条件を満たさない方や、生活資金以外のお金を必要としている方は、リースバックを活用すると良いでしょう。

リバースモーゲージの注意点

リバースモーゲージの融資限度額は、担保とする不動産の評価額によって決まります。
そして不動産の評価額は定期的に見直されるため、すでに借り入れた金額が見直しのタイミングで融資限度額を超えてしまうケースもあるでしょう。
超過部分は返済しなければならないため、不動産価格の変動リスクに注意が必要です。
また想定以上に長生きすると、その分だけ必要となる生活資金も増大します。
すると借り入れた額だけでは生活資金が不足し、さらに不動産価格の変動リスクも大きくなる点に注意してください。

まとめ

リースバックとはどのようなものなのか、不動産売却におけるメリットやリバースモーゲージとの違いとともにご紹介しました。
自宅に住みながらまとまった現金を確保できるため、さまざまなシーンでの利用が考えられる仕組みです。
アフターユーでは、宮崎市中心部および東部エリアで不動産売却に関する相談を承っております。
通常の不動産売却とリースバックのどちらにするかで迷っている方も、お気軽にお問い合わせください。