相続した不動産を売却する流れとは？鍵となる遺産分割協議についても解説

不動産を相続したものの、相続人の誰も住む予定がなく売却を考えることは珍しくありません。
相続した不動産を売却するときには、自身が所有している不動産の売却とは異なる手続きを踏む必要があります。
今回は、相続した不動産を売却するまでの流れと、売却を成功させる鍵となる遺産分割協議について解説します。
相続不動産を売却する際の注意点もご紹介しますので、宮崎市中心部や東部で相続した不動産の売却をご検討中の方はぜひご参考にしてみてください。

相続した不動産を売却する流れとは

まずは、相続した不動産を売却するまでの流れを確認しておきましょう。

死亡届を提出する

不動産を所有していた方（被相続人）が亡くなったときには、まずは市町村役場に死亡届を提出します。
死亡届は7日以内の提出義務があるため、期限内に手続きしましょう。

遺言書の有無を確認する

続いて遺言書の有無を確認します。
基本的に遺言書があればその内容に従う必要があるため、有無は念入りにチェックしましょう。
被相続人の自宅はもちろん、公正証書遺言が残されていないかを確認するために、公証役場の遺言検索システムを使って調べておくと安心です。

相続人を確定する

相続の権利を有している方を確定するために、被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本を集めます。
被相続人が転居を繰り返している場合には手間と時間がかかるため、早い段階から始めましょう。
あわせて相続人となる方全員の戸籍謄本も収集します。

相続財産を確定する

相続人を確定するのと並行し、相続財産を洗い出して確定します。
相続財産は、預貯金や不動産といったプラスの財産だけでなく、ローンや借金などマイナスの財産も調べる必要があります。

不動産会社に査定を依頼する
不動産については、価値を明確にするために、不動産会社に査定を依頼しましょう。
不動産会社の査定には、物件の構造や築年数をもとに価格を出す机上査定と実際に物件を見て査定する訪問査定の2種類があります。
売却を前提とする場合には、はじめから精度の高い訪問査定を依頼するのがおすすめです。

遺産分割協議を開き遺産分割協議書を作成する

相続人が複数いる場合には、遺産分割協議を開いてどのように遺産を分け合うかを話し合います。
話し合って決めた内容は、遺産分割協議書に記したうえで、相続人全員が署名・捺印します。
不動産を売却する場合には、この時点で相続人全員の合意が必要です。
遺産分割協議については、次章で解説します。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却することが決まったら、査定を受けた不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、複数社と契約を結べる「一般媒介契約」と、1社とのみ契約を結ぶ「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。
売却を長引かせないためには、1社のみと契約するため信頼関係を築きやすい専任系の媒介契約を選ぶのがおすすめです。

売却活動を開始する

媒介契約を結んだら、売却活動を開始します。
少しでも早く高く売るために物件はきれいに掃除をし、購入希望者が現れたら内覧に対応します。

買主と売買契約を結び決済・引き渡しをおこなう

買主が決まったら、売買契約を結びます。
買主の住宅ローンの手続きが終わるのを待ち、決済と引き渡しをおこないます。

相続人で代金を分け合う

受け取った代金は、遺産分割協議で取り決めた内容に従い、相続人の間で分け合います。

相続した不動産を売却する際に鍵となる遺産分割協議とは？

相続した不動産を売却する際には、遺産分割協議を成功させることが鍵となります。
ここでは遺産分割協議と、遺産分割の4つの方法をご紹介します。

遺産分割協議の概要とその重要性とは

遺産分割協議とは、相続人が複数いるときに、相続した遺産を「誰が」「どの遺産を」「どの割合で」受け取るかを話し合って決めることを意味します。
とくに不動産については、現金と異なり簡単に現物を分け合うことはできないため、遺産分割協議でどのように分けるか決める必要があります。
また相続した不動産は、相続人全員の共有状態となっているため、全員が合意しないと売却はできません。
不動産の売却に際しては、所有者全員の合意が必要とされているためです。
そのため相続した不動産を売却して現金化したいと考えたときには、遺産分割協議で全員の合意を取りつけることが重要になるのです。

不動産を遺産分割する4つの方法

相続した遺産に不動産が含まれていた場合、売却する以外にも方法はあります。
ここでは不動産を遺産分割する4つの方法をご紹介します。

現物分割
不動産の現物分割とは、相続割合に応じて分割して分け合う方法です。
土地であれば、人数や相続割合に応じて分筆することが可能です。
しかし不動産に建物が含まれている場合、現物分割は現実的ではありません。

代償分割
代償分割は、相続人の1人が不動産を相続し、ほかの相続人に相続割合に応じた価額を支払う方法で、価額賠償とも呼ばれます。
たとえば価額3,000万円の不動産を2人で相続した場合、1人がすべてを取得する代わりに価額の2分の1にあたる1,500万円を支払います。

換価分割
換価分割は、不動産を売却して現金化したうえで、相続割合に応じて分け合う方法です。
不動産の取得を希望する相続人がいない場合にはもっとも適した分割方法といえます。

共有分割
不動産を分割することなく、そのまま相続人全員で共有名義とする方法です。
共有分割により共有名義となった不動産は、全員の合意がなければ売却できないため、のちのち仲違いした場合などに処分が難しくなります。
不動産の遺産分割の方法としては、あまりおすすめできない方法です。

相続した不動産を売却する際の注意点

ここからは、相続した不動産を売却する際の注意点を2つご紹介します。

相続した不動産を売却する場合も相続登記が必要

最初の注意点は、相続した不動産を売却する場合でも、相続登記が必要になることです。
これは、不動産は所有者しか売却できないとされているためです。
被相続人が亡くなると、所有権は相続人に移りますが、登記簿上の名義人が自然と書き換わるわけではありません。
そのため一度相続登記をおこない所有者を変更したうえで、買主へと所有権を移転しなければなりません。
不動産を一度も利用する予定がない場合でも、直接買主に移転登記できない点には注意しましょう。

換価分割の場合は代表者に相続登記すると売却活動がスムーズ

換価分割する場合も相続登記が必要ですが、その場合には代表者を1人決め、その方の名義にするのがおすすめです。
相続した不動産は相続人の共有状態となっているため、全員の名前で相続登記することも可能です。
しかしそうすると、買主との売買契約時や決済、引き渡しをする際に、相続人全員の署名・捺印や立ち会いを求められます。
不動産は所有者全員の合意がなければ売却できないとされているためです。
そのような手間と時間をかけないために、代表者の名前で相続登記をしておくのです。
その際には、遺産分割協議書に、換価分割する目的で代表者1人の名前で相続登記することを明記しておくことが大切です。

まとめ

相続した不動産を売却する際には、被相続人の戸籍謄本を集める、遺産分割協議を開き遺産分割協議書を作成するなどさまざまな手続きが必要です。
また不動産の価値を知るためには、不動産会社に査定を依頼する必要もあります。
アフターユーでも、宮崎市中心部や東部にある不動産の査定を承っております。
相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。