不動産売却時にかかる譲渡所得税とは？控除制度や確定申告についても解説！

相続の際は遺産を取得したり相続税を払ったりなど、お金に関する煩雑な手続きが発生します。
さらに相続した不動産を売却する際は、売却代金の受け取りと諸費用や税金の支払いが発生するので、事前に内容や仕組みを覚えておくと良いでしょう。
そこで今回は不動産売却時に発生する税金について、譲渡所得税を中心にご説明します。
節税につながる控除制度なども解説するので、宮崎市の中心部や東部エリアで相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

相続の際に知っておきたい！不動産売却で発生する譲渡所得税とは

不動産を相続した場合、活用する予定がなければ売却したほうが良いでしょう。
不動産を所有していると、固定資産税の支払いや定期的な管理が必要になるからです。
また、複数の相続人がいるときの遺産分割方法としても、不動産売却はおすすめです。
不動産売却によって現金化すると遺産を均等に分けられるので、相続時のトラブル回避にもつながるでしょう。
ただし、不動産売却は代金を受け取れるだけではなく、税金や費用の支払いが発生するので注意が必要です。
そのなかでも、今回はどのような税金が発生するのかについてご説明します。

不動産売却によって利益を得た際に発生する税金

不動産売却による利益に課税される税金は、「所得税」「復興特別所得税」「住民税」の3種類です。
これら3種類の税金は、まとめて「譲渡所得税」と呼ばれます。
譲渡所得税は不動産売却によって得た利益である「譲渡所得」に課税され、譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは不動産購入時にかかった費用のことで、購入代金や購入時の仲介手数料などが該当します。
譲渡費用は不動産売却時にかかった費用のことで、該当するのは売却の際の仲介手数料や建物の解体費用などです。
譲渡所得を算出したら、以下の式で譲渡所得税が計算できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」の税率である20.315％、5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率である39.63％を当てはめて計算しましょう。
所有期間を数えるときは、不動産を売却した年の1月1日までの期間をカウントします。
不動産を売却した日ではないので、間違えないように注意しましょう。
なお、相続した不動産の場合は、被相続人が所有していた期間を引き継ぐことが可能です。
相続してからの期間が5年を超えなくても、被相続人が不動産を取得した日によっては長期譲渡所得に該当する可能性があるので、確認しておきましょう。

不動産売却の手続きで発生する税金

不動産売却の手続きで発生する主な税金は、印紙税と登録免許税です。
印紙税は契約書や領収書など、印紙税法で「課税文書」に定められている文書を作成する際にかかる税金です。
不動産売却では売買契約書が対象で、税額は売買契約書に記載された金額に応じて決まります。
登録免許税は登記手続きにかかる税金で、相続した不動産を売却する場合は「相続登記」の手続きに必要です。
相続登記とは、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きのことです。
不動産を売ることができるのは名義人だけなので、不動産売却の前には相続登記をしなくてはなりません。
相続登記の登録免許税は、「不動産の固定資産評価額×0.4％」で算出するので覚えておきましょう。
また、不動産に抵当権が設定されている場合は「抵当権抹消登記」も必要です。
抵当権抹消登記とは、住宅ローンを利用して不動産を購入したときに設定された抵当権を抹消するための登記です。
抵当権が設定されたままだと不動産を売却できないので、売却前に抵当権抹消登記が必要で、その際に登録免許税がかかります。
税額は不動産1件につき1,000円で、土地と建物の場合は2件になるため2,000円です。

節税効果あり！不動産売却で発生した譲渡所得税の控除制度とは

譲渡所得税は、不動産売却で得た譲渡所得の金額によっては高額になる可能性がある税金です。
ただ、譲渡所得税には控除制度や特例が設けられており、適用できると大きな節税につながります。
主な控除制度や特例は、以下の3つです。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 取得費加算の特例

それぞれの控除制度や特例についてご説明します。

不動産売却時に使える控除制度や特例①3,000万円特別控除

マイホームを売却したときに使える控除制度で、要件を満たすと譲渡所得から3,000万円まで控除できます。
つまり、3,000万円までの利益には税金がかからないことになるので、大きな節税につながるでしょう。
相続した不動産の場合は「被相続人である親と同居していた」など、その不動産に住んでいた場合に要件を満たすと適用できます。
同居していなかった場合でも、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」の要件を満たすと3,000万円まで控除できるので、該当するかどうか確認してみましょう。

不動産売却時に使える控除制度や特例➁軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年を超えているときに、要件を満たすと使える特例です。
6,000万円までの譲渡所得に適用される税率が14.21％となり、長期譲渡所得よりも6％ほど低くなります。
相続した不動産の売却では3,000万円特別控除と同様に、被相続人である親とその不動産に住んでいた場合に要件を満たすと適用できます。

不動産売却時に使える控除制度や特例➂取得費加算の特例

相続税が課税された場合に使える特例で、相続税の一部を取得費に加えることができます。
譲渡所得は「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算式で算出するので、取得費が増えると譲渡所得が減り、譲渡所得税の節税につながります。
「相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに不動産を売却していること」が要件の一つなので、売却を考えている場合は早めにおこないましょう。

譲渡所得税が発生するなら必要！不動産売却後の確定申告とは

不動産売却によって譲渡所得が発生した場合は、売却した翌年に確定申告が必要です。
確定申告とは、1年間の所得とそれに課税される税金を計算して、国に報告する手続きです。
通常は1月1日～12月31日までの所得を、翌年の2月16日～3月15日の期間中に確定申告します。
会社勤めの方の給与所得は会社が申告手続きをしますが、不動産売却の譲渡所得は個人で確定申告する必要があるので忘れずにおこないましょう。
なお、不動産売却をしても譲渡所得が出なかった場合は、確定申告をする必要はありません。
ただし、先述した控除制度や特例を利用して譲渡所得税がゼロになった場合は、確定申告が必要です。
たとえば譲渡所得が2,000万円で、3,000万円特別控除を適用すると譲渡所得税がゼロになる場合でも、譲渡所得の申告と控除制度を利用するために確定申告しなくてはなりません。
確定申告が必要かどうかは、譲渡所得税ではなく「譲渡所得が発生したかどうか」で判断することを覚えておきましょう。

まとめ

相続した不動産を売却するときは、譲渡所得税などの税金が発生する点に注意しましょう。
譲渡所得税には節税につながる特例があるので、事前に要件をチェックして、適用できるタイミングを逃さずに売却することがおすすめです。
私たち「アフターユー」は、宮崎市の中心部や東部エリアにある不動産の売却をサポートしております。
査定のご依頼はもちろん、不動産売却に関する疑問やお悩みなどがございましたら、どうぞ弊社までお気軽にお問い合わせください。