不動産売却時にかかる税金は対策が可能！負担軽減につながるポイントとは

不動産売却によって得た利益には、譲渡所得税と呼ばれる税金が課税されます。
譲渡所得税は対策によって負担を軽減することができるので、ポイントをしっかりと押さえておきましょう。
今回は宮崎市の中心部や東部エリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、譲渡所得税の金額を抑えるための対策についてご説明します。
税金対策のポイントとして「取得費が不明な場合の対応策」「譲渡費用に加算できる費用」「取得費に加算できる費用」の3点をピックアップしますので、ぜひご参考になさってください。

不動産売却で発生する税金への対策①取得費が不明な場合の対応策

不動産売却によって得た利益である譲渡所得には、譲渡所得税と呼ばれる税金が課税されます。
譲渡所得税は譲渡所得に税率をかけて算出するので、譲渡所得の金額が税額を大きく左右します。
つまり、譲渡所得税を節税するための税金対策では、いかにして譲渡所得を抑えられるかが重要なポイントだといえるのです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得を抑える方法を知るためには、まず譲渡所得の計算方法を理解しておきましょう。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝不動産の譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）
譲渡価額は不動産の売却価格、取得費は不動産購入にかかった費用、譲渡費用は不動産売却にかかった費用のことです。
譲渡所得が算出できたら、以下の式で譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
税率は、不動産を所有していた期間によって変わります。
所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」の税率である39.63％、5年を超えている場合は「長期譲渡所得」の税率である20.315％で計算します。
所有期間は売却した年の1月1日時点でカウントされるので、数え方を間違えないように注意しましょう。
以上のことを踏まえると、譲渡所得税を抑えるための税金対策としては、以下の2つが有効であると考えられます。

• 譲渡所得を抑えるために、取得費と譲渡費用にできるだけ多くの費用を含める
• 低い税率が適用されるように、所有期間が5年を超えてから不動産売却する

ただ、不動産を購入してから長い年月が経っていると、取得費が不明なことがあるかもしれません。
親が購入した不動産を相続した場合なども、取得費が不明な可能性があるでしょう。
もし取得費が不明な場合は、取得費はゼロになってしまうのでしょうか。

取得費が不明な場合の対応策

取得費が不明のときは、不動産売却した価格の5％を取得費とする「概算取得費」を用いることができます。
たとえば、4,000万円で不動産売却した場合の概算取得費は、「4,000万円×5％」で計算すると200万円です。
なお概算取得費は、取得費が不明な場合だけではなく、概算取得費が実際の取得費を上回っているケースでも適用されることがあります。
そして反対に、取得費が不明でも概算取得費が適用されないケースもあります。
租税特別措置法では「概算取得費が適用されるのは昭和27年12月31日以前から所有していた不動産」と定められており、それ以降に取得した不動産は法律で規定されているわけではありません。
合理的な方法で算出した取得費だと認められた場合は、そちらの金額を適用できます。
もちろん、概算取得費を適用することも可能なので、金額が高くなるほうを選ぶと税金対策になるでしょう。

不動産売却で発生する税金への対策➁該当費用を譲渡費用に加算

先述したように、譲渡所得税を節税するための税金対策では、取得費と譲渡費用にできるだけ多くの費用を含めることがポイントです。
譲渡費用は、「支出の主要な目的が不動産売却の実現であり、その主な効果も不動産売却に帰属する」という基準に該当する費用が認められます。
この基準に沿うと、以下の費用は譲渡費用に該当すると考えられます。

• 不動産売却の際に支払った仲介手数料
• 売主が支払った印紙税
• 土地などを売却するために、その土地にある建物を取り壊したときの解体費用とその建物の損失額
• 不動産売却のためにおこなった測量の費用
• 売却のために実施した建物の補修にかかった費用
• 媒介契約を締結したあとに実施したハウスクリーニングの費用

他にも、基準に該当する費用なら認められる可能性があるので、税金対策のために加算できそうな費用をもれなくピックアップしておきましょう。
一方、以下の費用は譲渡費用に加算できません。

• 抵当権抹消費用
• 売却する不動産の維持管理費
• 移転先の住居購入費や引越代など

これらの費用のなかでも、抵当権抹消費用は譲渡費用に加算できると誤解しやすいので注意しましょう。
抵当権抹消費用とは、住宅ローンを利用して不動産を購入した際に設定された抵当権を抹消するための「抵当権抹消登記」にかかる費用です。
抵当権が設定されている不動産は売却できないので、売却前に抵当権抹消登記が必要となり、登記手続きでは不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。
売却前に必要な登記であるうえ、同じ税金である印紙税は加算できるので、抵当権抹消費用も加算できるように感じるかもしれません。
けれども、抵当権抹消登記の主な目的は「借入金を完済したため不要となった抵当権を抹消すること」だとみなされるので、譲渡費用には加算できないことを覚えておきましょう。
譲渡費用に加算できるかどうかは税務署が判断するので、該当するかわからない費用は確認してみることが税金対策の大切なポイントです。

不動産売却で発生する税金への対策➂該当費用を取得費に加算

譲渡費用と同様に、該当する費用をできるだけ取得費に加算することも税金対策の大切なポイントです。
取得費に加算できるのは、不動産の購入時にかかった以下のような費用です。

• 土地や建物の購入代金
• 建物の建築代金
• 仲介手数料
• 税金（印紙税・登録免許税・不動産取得税など）

購入時にかかった費用以外では、建物のリフォーム費用を取得費に加算できます。
リフォーム費用は高額になることが多いので、税金対策のために忘れずに加算しましょう。
注意点は、譲渡費用に該当しなかった登録免許税が取得費に加算できることです。
不動産購入時の登録免許税は、所有権移転登記の際に発生します。
他にも、相続した不動産の名義人を相続人に変更する「相続登記」にかかる登録免許税は取得費に加算できるので、覚えておきましょう。
なお、なかには取得費と譲渡費用のどちらに該当するのかわかりにくい費用があります。
たとえば、建物の増改築などにかかった費用は取得費に加算されますが、不動産売却の際に買主から要請されておこなったリフォーム費用は譲渡費用に該当します。
また、不動産売却のために実施した土地の造成費用は譲渡費用に該当しそうですが、取得費に加算する費用です。
このように、譲渡費用にならなくても取得費として認められるものやその逆のパターンもあるので、ご自身では判断しかねることがあるかもしれません。
不動産売却の際は不動産会社がさまざまな面においてサポートするので、税金対策に関する相談もしてみましょう。

まとめ

不動産を売却して得た利益には、譲渡所得税が課税されます。
税金の負担を軽減するためには、加算できる費用をもれなく含めることがポイントです。
私たち「アフターユー」は、宮崎市の中心部や東部エリアにある不動産の売却をサポートしております。
「どのくらいの税金がかかるか心配」などのご相談も承っておりますので、不動産売却に関する疑問やお悩みがございましたら、弊社までお気軽にお問い合わせください。